Дом за рубежом. Как выбрать, купить и оформить недвижимость в другой стране - Сергей Сандер

● Доходная недвижимость

Жилая или коммерческая недвижимость, которую можно купить, а потом сдавать и получать доход. Если вы прочитали про доходную недвижимость Германии, тут в принципе все то же самое.

Обычная аренда жилья приносит примерно 4 %, дешевое жилье в старых домах небольших городов может принести и 7–8 %.

Если говорить о лучших городах для бизнеса, то в первую очередь это Лондон, такой город-государство. На втором месте Бирмингем, второй по населению город, индустриальный и научный центр с пятью университетами и несколькими университетскими колледжами. На севере есть еще Манчестер и Ливерпуль, но в последнее время там резко поднялись цены на недвижимость, рынок перегрет, и инвестиционная привлекательность из-за этого несколько понизилась.

ИЗРАИЛЬ

Передаю слово моему коллеге, израильскому адвокату Эли Гервицу, президенту крупнейшей русскоязычной израильской адвокатской коллегии.

Прежде всего, главное: далеко не каждый бизнес стоит вести в Израиле. Просто потому, что Израиль – это остров. Не обязательно смотреть на карту, просто поверьте мне на слово. Страна со всех сторон окружена не очень дружественными государствами, и добраться сюда (и отсюда) по-человечески можно только самолетом.

В Израиле очень высокий ВНД (валовой национальный доход) на душу населения, в 2020 году государство обогнало по этому показателю Японию и Великобританию, но нужно понимать, что внутренний рынок – лишь 9 млн человек. И еще нужно четко понимать, что Израилей есть два: Израиль внутренний и Израиль экспортный.

Пример внутреннего Израиля – местные банки, которых, можно сказать, четыре с половиной, которые живут с сервисом и уровнем компьютеризации XVII века и которые при этом мегаприбыльны. По аналогии с известным фильмом, эдакое «скромное обаяние неуголовной картелизации». Они не договариваются между собой, в этом нет необходимости. Это просто маленький исторически устоявшийся закрытый рынок. И так же выглядят в Израиле другие сугубо локальные сферы.

Но помимо такого Израиля есть и другой Израиль – Израиль высоких технологий. Израильскому стартапу планировать захват местного рынка в качестве конечной цели совершенно бессмысленно. Если вы придете к местным фондам или «бизнес-ангелам» со словами: «Мы знаем, как стать монополистами в какой-либо сфере на местном рынке, а дальше нам идти не надо или некуда», – вас выкинут за дверь прежде, чем вы закончите фразу. Поэтому в условиях крохотности локального рынка израильским компаниям высоких технологий приходится метить «или сразу в небо, или никуда». Классическое русское «или пан, или пропал», промежуточного варианта не бывает. Здесь нет географических границ, нет защиты профсоюзов. Либо ты лучший в мире, либо никто.

И вот в этом бою в Израиле зародилось и закалилось немалое количество мегауспешных бизнес-проектов. В том числе «единорогов» – стартапов с капитализацией более миллиарда долларов США. По данным techaviv.com, только в первом квартале 2021 года в стране появилось 10 «единорогов», за 2020 год – 16 стартапов-миллиардеров, за 2019 – 12.

Объект. Израиль

Gindi Tel Aviv

Проект жилого комплекса в самом сердце Тель-Авива, в районе Сарона. В него входят четыре пятидесятиэтажных башни и просторный зеленый парк площадью 1,5 га, по которому разбросаны детские площадки и зоны отдыха.

На территории комплекса расположены 10 детских садов, начальная школа, торговый центр TLV, спортивно-развлекательный центр.

Над проектом работали лучшие дизайн-бюро мира, и каждая деталь здесь тщательно продумана. На 48-м этаже одной из башен будет располагаться центр развлечений и отдыха с 25-метровым бассейном и барами.

Сарона – это недавно отремонтированный район в самом сердце Тель-Авива, первоначально здесь была немецкая колония тамплиеров. Район находится в самом сердце нового делового центра города, в нем расположены офисы и жилые объекты, он отличается развитой инфраструктурой.

В Сароне работают бутики, галереи, кафе, тут одни из самых популярных ресторанов и баров города. Открытый в начале 2014 года район Сарона быстро завоевал репутацию одного из самых привлекательных мест Тель-Авива и будет продолжать расширяться в ближайшие годы.

Индекс цен на жилье в Сароне вырос на 30 % за последние несколько лет.

Причем когда я говорю о миллиардной капитализации, это не значит «миллиард – и точка». Это может быть и Mobileye, проданный Intel за $15,3 млрд. Это могут быть и компании, которые выходят на NASDAQ с капитализацией 5–10 млрд (Lemonade в сфере страхования, Playtika в сфере сетевых игр, Jfrog в сфере апдейта компьютерных программ), или те, кто достигает многомиллиардной капитализации до IPO, от Papaya (трансграничная бухгалтерия) и до платформы для трейдеров eToro.

Поэтому если вы захотите открыть лавку или парикмахерскую в Израиле, наверное, делать этого не стоит. Если хотите открыть завод для локального рынка, наверное, тоже не стоит. Но если вы хотите получить доступ к самой концентрированной сфере высоких технологий в мире, к самым креативным людям, к самым безбашенным изобретателям и к самым большим фондам, не обязательно местным, – добро пожаловать в Израиль.

Быть репатриантом необязательно

Израиль – это не зарегулированная страна. Если иностранец хочет открыть бизнес в Израиле, предоставлять здесь услуги и платить здесь налоги, то нет никаких причин ему мешать.

При этом нужно понимать, что наличие бизнеса в Израиле не дает ни малейшего права на нахождение в Израиле. Более того, наличие бизнеса может даже затруднить въезд в Израиль: для туристов из России облегченный визовый режим есть, для бизнесменов – нет.

На практике иностранцы приезжают и с легкостью открывают общества с ограниченной ответственностью – это очень простая и быстрая процедура. Но переехать жить в Израиль при этом не получится. А вот если вы открыли большую фирму с десятками сотрудников, миллионными оборотами и желательно экспортной «заточенностью», тогда появляется шанс получить «управленческую визу» для того, чтобы управлять своим успешным бизнесом из Израиля, даже не являясь гражданином.

Недвижимость – отдельная сфера

Бизнес в сфере высоких технологий – это очень высокий доход в случае успеха, но и очень высокие риски. От недвижимости же мы ожидаем совершенно других рисков и доходов. С моей точки зрения, инвестиции в недвижимость Израиля – это альтернатива инвестициям в банковский депозит. Сегодня в уважающих себя странах с серьезной валютой у депозита будет доходность обычно ноль и третий знак после запятой, или вообще ПОПС – политика отрицательных процентных ставок. Израильская же недвижимость позволяет увеличить капитал без «айтишных» рисков.

Почему израильская недвижимость так привлекательна? Потому что ее просто и прибыльно продавать: рынок активный и эффективный. Последние 13 лет цены на израильскую недвижимость растут с упорством, достойным лучшего применения. Причем не благодаря, а вопреки.

В стране нет никакой политики привлечения иностранных инвесторов. За инвестиции в израильскую недвижимость негражданам никто не дает гражданства и резидентства. Более того, государственная система пытается играть на понижение цен на