Несправедливое преимущество - Роберт Кийосаки
Книгу Несправедливое преимущество - Роберт Кийосаки читаем онлайн бесплатно полную версию! Чтобы начать читать не надо регистрации. Напомним, что читать онлайн вы можете не только на компьютере, но и на андроид (Android), iPhone и iPad. Приятного чтения!
2 064 0 00:25, 14-05-2019
Книга Несправедливое преимущество - Роберт Кийосаки читать онлайн бесплатно без регистрации
Это было как раз то, чего, по мнению большинства риелторов, просто не могло существовать, и находилось все это не где-нибудь, а на острове Мауи, в непосредственной близости от одного из самых популярных курортов. Предложенные условия означали, что мне не нужно было обивать пороги банков, выпрашивая заем.
Когда я понял, что денежный поток мне гарантирован, то без колебаний вытащил кредитную карточку и заплатил по ней 1800 долларов. В тот проект я не вложил ни одного своего доллара, а заработок оказался самый реальный. Со временем я выкупил еще два домика из этого комплекса, и купил бы больше, но лимит по кредитной карточке оказался исчерпан.
Все шло хорошо примерно шесть месяцев. А потом пришла беда. Прорвало канализационную систему, и мой лучший домик затопило нечистотами. Тогда мне довелось узнать, что денежный поток может быть и отрицательным. Арендатор съехал, и то, что было активом, в одночасье превратилось в пассив. Вместо того чтобы зарабатывать 20 долларов в месяц, я терял 300 долларов в месяц. Я столкнулся с кошмаром, из-за которого большинство инвесторов как раз и сторонятся недвижимости: необходимость должного управления и угроза отрицательного денежного потока.
Так началось мое настоящее образование, уроки жизни. Слава Богу, с двумя другими домами все было в порядке. Я учился использовать заемный капитал в целях обогащения и одновременно узнавал, что, если не проявлять осмотрительность, долги могут и разорить. Это были первые бесценные уроки, благодаря которым я получил наглядное представление о силе долгов.
Сегодня занимающиеся недвижимостью брокеры продолжают твердить нам с Ким: «То, чего вы хотите, невозможно». Они продолжают твердить это даже после того, как на их глазах мы покупаем комплексы на 300–500 квартир в долг и зарабатываем на этом миллионы, не облагаемые налогом. Большинству агентов по торговле недвижимостью это кажется непостижимым, потому что они приучены мыслить на языке квадранта С, а не И.
Поскольку неосторожное обращение с долгами может быть смертельным, мы рекомендуем начинать с малого. Заключайте небольшие сделки, как это делала Ким, когда покупала свои первые 20 объектов недвижимости. И постепенно учитесь управлять долгами и недвижимостью.
В долги влезть легко. А правильно распорядиться ими – трудно.
ВОПРОС
Почему очень многие люди, влезая в долги, попадают в беду?
Краткий ответ
Они используют долги для покупки пассивов. Богатые же в долг покупают активы.
Объяснение
В книге «Богатый папа, бедный папа» я объяснял, что дом, в котором вы живете, активом не является, поскольку обладание им не приносит денег в ваш карман. Наоборот, вам приходится оплачивать кредит, налоги, страховку, содержание. Активом дом становится, когда за все это платят арендаторы, да еще и вам остается.
Мы влезаем в долги для того, чтобы приобрести активы, которые будут пополнять деньгами наши карманы. Речь необязательно идет о недвижимости. Например, Ким принадлежит яхта. Для большинства людей яхта является пожирающим деньги пассивом, настоящей черной дырой на воде. Наша же яхта является активом, потому что мы используем ее для организации туристических прогулок, в результате чего содержание яхты, кредит, страховку и все прочие расходы покрывают туристы, к тому же она приносит нам прибыль. Таким образом, мы пользуемся своей яхтой, когда захотим, и нам это не только ничего не стоит, но даже приносит ежемесячный доход.
Помните, что ту или иную вещь (дом, яхту, бизнес, нефть, золото) активом делает не принадлежность к какому-то классу активов. Все зависит от направления денежного потока. Если деньги текут в ваш карман, значит, это актив. Если же они текут в другую сторону, это пассив. В теории все просто, на практике же возникают многочисленные трудности.
ВОПРОС
Не могли бы вы привести реальный пример того, как приобрести что-то целиком в долг и при этом иметь положительный денежный поток?
Краткий ответ
Разумеется.
В данном примере речь идет о проекте, в котором мы с Ким участвовали как финансовые партнеры Кена Макэлроя и Росса Маккалистера. Всю работу проделали они, они же управляют недвижимостью, а мы только внесли свою долю и теперь получаем свою долю.
Проект: 144 квартиры + 10 акров пустующей земли
Местоположение: Тусон, штат Аризона
В Тусоне находятся Аризонский университет, военная база, пограничная служба, так что число рабочих мест постоянно растет. А поскольку многие рабочие места временные, спрос на съемное жилье высок.
В базах данных риелторских агентств эта недвижимость не фигурировала. Кен и Росс были там управляющими, а когда владелец дал им понять, что хочет продать свою собственность, они пригласили нас с Ким, а также еще двух инвесторов выкупить ее в складчину. Как вы, наверное, знаете, большинство наиболее выгодных сделок осуществляются среди своих, то есть самые лакомые куски достаются инсайдерам.
Цена: 7,6 миллиона долларов (7,1 миллиона за 144 квартиры и 500 тысяч за землю).
Финансирование: 2,6 миллиона долларов (уже погашенная прежним владельцем доля ипотечного кредита) от инвесторов плюс новый заем в размере 5 миллионов долларов.
План: построить 108 новых квартир на пустующей земле.
Финансирование дополнительного строительства: 5 миллионов долларов на строительство 108 квартир под залог существующей недвижимости и 10 акров земли.
Общее количество квартир по окончании строительства: 252.
Суммарный финансовый пакет: 2,6 миллиона долларов собственного капитала + 10 миллионов долларов долга.
Новая база: 12,6 миллиона долларов.
Новая оценка: 18 миллионов долларов. Оценка возросла ввиду повышения стоимости аренды.
Новое финансирование: кредитный рычаг в размере 75 процентов = 13,5 миллиона долларов ($18 миллионов × 75 % = $13,5 миллиона).
Погашение старых займов: $13,5 миллиона – $10 миллионов = $3,5 миллиона.
Доход инвесторов: 3,5 миллиона долларов.
Чистые итоги: Мы с Ким вложили 1 миллион долларов. Из 3,5 миллиона дохода инвесторов на нашу долю пришлось 1,4 миллиона. Эти деньги мы реинвестировали в жилую недвижимость в Оклахоме.
Налоги на 1,4 миллиона долларов: 0.
На сегодняшний день те 252 квартиры в Тусоне до сих пор принадлежат Ким, Кену, Россу и мне. Поскольку сумма вложенных нами в эти квартиры собственных денег равна нулю, рентабельность наших инвестиций следует признать равной бесконечности.
Прочитали книгу? Предлагаем вам поделится своим отзывом от прочитанного(прослушанного)! Ваш отзыв будет полезен читателям, которые еще только собираются познакомиться с произведением.
Уважаемые читатели, слушатели и просто посетители нашей библиотеки! Просим Вас придерживаться определенных правил при комментировании литературных произведений.
- 1. Просьба отказаться от дискриминационных высказываний. Мы защищаем право наших читателей свободно выражать свою точку зрения. Вместе с тем мы не терпим агрессии. На сайте запрещено оставлять комментарий, который содержит унизительные высказывания или призывы к насилию по отношению к отдельным лицам или группам людей на основании их расы, этнического происхождения, вероисповедания, недееспособности, пола, возраста, статуса ветерана, касты или сексуальной ориентации.
- 2. Просьба отказаться от оскорблений, угроз и запугиваний.
- 3. Просьба отказаться от нецензурной лексики.
- 4. Просьба вести себя максимально корректно как по отношению к авторам, так и по отношению к другим читателям и их комментариям.
Надеемся на Ваше понимание и благоразумие. С уважением, администратор LoveRead.info.
Оставить комментарий
-
Валентина04 июль 13:25
Большое спасибо за интересную тему. Сюжет заманчиввй,интересный. Жду продолжения ...
Лекарь Фамильяров. Том 7 - Александр Лиманский
-
Наталья По01 июль 10:12
Ужасный перевод:(...
Аркадия - Эрин Дум
-
Вика29 июнь 21:56
Какая хрень с первых строк. У ребенка в 14 месяце не может быть черепно мозговой травмы при падании с дивана ...
Вернуть семью любой ценой - Чарли Ви
